5月16日，國家統(tǒng)計局發(fā)布今年1至4月份全國房地產市場基本情況，數(shù)據(jù)顯示，隨著政策效應逐步顯現(xiàn)以及前期積累的需求釋放，1至4月份全國住宅銷售面積及銷售額分別同比上漲2.7%、11.8%。
需求端溫和復蘇的同時，今年以來，供給端融資支持措施效用持續(xù)發(fā)揮，房企直接融資力度顯著加大。《金融時報》記者根據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計，年內僅A股上市房企股權融資擬募資額約1200億元，已發(fā)行債券規(guī)模超940億元。
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光大銀行金融市場部宏觀研究員周茂華對《金融時報》記者表示，今年年初至今，房地產融資回暖，信用環(huán)境改善。這得益于去年以來國內實施“金融16條”等一系列房地產紓困、幫扶政策措施，疊加今年以來國內經濟運行恢復向好，房地產市場銷售回暖，市場信心所有提振。
未來，推動房企融資環(huán)境持續(xù)性改善，除落實好已有政策舉措外，中信證券首席經濟學家明明告訴《金融時報》記者，房企融資和銷售情況息息相關，一方面，要推動房地產行業(yè)繼續(xù)修復，促進銷售情況回暖，提升資本市場對房企的信心；另一方面，要拓寬房企的融資渠道，除了現(xiàn)有的“三支箭”等政策外，還要鼓勵房企通過海外融資、REITs、引入戰(zhàn)投等方式進行融資。
“今年房地產政策的主要基調仍然是穩(wěn)字當頭，融資支持政策更多是暫時性手段，旨在提振市場信心，促進行業(yè)自發(fā)修復。當前，房地產行業(yè)呈現(xiàn)弱修復態(tài)勢，市場信心和基本面的重構將是一個漫長的過程?！泵髅髡f。
10單定增申請已獲證監(jiān)會受理
《金融時報》記者根據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至5月17日，已有19家A股上市房企發(fā)布定增預案，擬募資額達845.52億元；華僑城A發(fā)布定向發(fā)行可轉債預案，擬募資88億元。從募集資金用途來看，項目建設成為各家房企最大的擬投向領域，其余部分或用于補充流動資金，或用于償還金融機構借款。
其中，華發(fā)股份、保利發(fā)展、福星股份、榮盛發(fā)展、中交地產、中南建設、陸家嘴、外高橋、大名城、招商蛇口10家公司定增申請已獲證監(jiān)會受理；其余10家方案進度或處于董事會通過階段，或處于股東大會通過階段。從募資額來看，萬科A、保利發(fā)展均過百億元，預計募資分別為150億元、125億元。
值得一提的是，除前述正式公告增發(fā)計劃的房企外，另有9家A股上市房企也在推進定增相關事宜，目前均已發(fā)布擬籌劃非公開發(fā)行股票的提示性公告。這9家公司中，除華夏幸福、蘇州高新未公布具體比例外，其余7家擬發(fā)行新股數(shù)量均不超過發(fā)行前公司總股本的20%或30%?！督鹑跁r報》記者以5月17日收盤價的80%確定發(fā)行價格，按最大比例發(fā)行預估，7家上市公司合計融資預計將達229.92億元。
58安居客研究院院長張波表示，上市房企股權融資規(guī)模的增長有利于行業(yè)發(fā)展，對于市場風險的稀釋將起到關鍵作用。股權融資由于不存在到期兌付問題，更有利于房企利用資金優(yōu)化自身財務結構和拓展業(yè)務方向，進一步增強其抵御風險的能力。
截至目前，房企股權融資尚未有一例落地。對此，明明分析認為，股權融資會受許多因素影響，包括政策環(huán)境、市場環(huán)境、自身資質等，在2022年房地產銷售底部徘徊的背景下，有融資需求的房企財務表現(xiàn)不佳，股權融資難度較大。另外，目前政策導向仍然是以穩(wěn)為主，市場對于房企融資也持謹慎態(tài)度。未來，如果地產行業(yè)維持修復態(tài)勢，同時，政策端繼續(xù)發(fā)力支持股權融資，相應案例數(shù)量或會有所增加。
增信擔保等助力債券發(fā)行
數(shù)據(jù)顯示，2023年以來，已有27家A股上市房企完成88次債券發(fā)行，合計募資額達944.61億元，較去年同期的744.66億元增長26.85%。
債券發(fā)行融資改善不僅體現(xiàn)在上市房企?！罢w來看，房企債券融資較2021年確有改善?！泵髅鞅硎?，從屬性角度來看，國有房企的債券凈融資規(guī)模同比增長，主要是依賴于行業(yè)基本面弱修復態(tài)勢下市場信心的提振和融資環(huán)境的改善；民營房企凈融資缺口有所擴大，但這主要是1至4月份民營房企到期規(guī)模較去年同期增加，從發(fā)行端來看，融資支持政策對房企債券融資有明顯促進效果，去年9月以來，一些頭部民營房企陸續(xù)發(fā)債，政策支持主體范圍也不斷擴容。
5月以來，已有5家房企在銀行間和交易所債市發(fā)行了7只債券，發(fā)行規(guī)模78.35億元。其中，5月15日，招商蛇口完成13億元超短期融資券發(fā)行，票面利率2.20%，募集資金擬用于償還發(fā)行人本部債務融資工具。根據(jù)募集說明書顯示，擬歸還債務融資工具為今年1月17日招商蛇口發(fā)行的13億元超短期融資券，該債券到期日為5月18日，票面利率2.16%。
在償債保障措施部分，招商蛇口提及先后與中國銀行、農業(yè)銀行、工商銀行、建設銀行、招商銀行等銀行簽署借款合同，截至2022年末，招商蛇口獲得銀行等金融機構授信額度為2693億元，未使用授信額度為1501億元，融資渠道暢通。
張波認為，當下，有序發(fā)債很有必要，通過“借新還舊”可以延緩企業(yè)債務壓力，給房企恢復留出重要的“窗口期”。
除銀行授信外，5月8日，碧桂園剛剛宣布完成2023年度第一期、第二期中期票據(jù)發(fā)行工作，額度分別為8億元、9億元，發(fā)行期限均為兩年，票面利率分別為3.8%、3.95%。兩期票據(jù)均由中債信用增進公司提供全額無條件不可撤銷的連帶責任保證擔保。
而在更早之前，今年4月21日，美的置業(yè)發(fā)行的兩期中期票據(jù)中，品種一發(fā)行規(guī)模10億元，由中債信用增進公司提供全額無條件不可撤銷的連帶責任保證擔保；品種二發(fā)行規(guī)模兩億元，由中債信用增進公司、中信證券和交通銀行3家機構為其創(chuàng)設信用緩釋風險憑證。
在明明看來，增信擔保、銀行授信等償債保障措施在一定程度上可以降低投資者的風險，改善市場信心，提高房企融資效率，從而阻止信用風險鏈條的繼續(xù)傳遞和房地產行業(yè)的“硬著陸”?！安贿^，目前增信措施主要支持的是經營穩(wěn)定、但融資受信用風險波及而遇阻的優(yōu)質房企，對于激進經營或者轉型失敗的房企來說，市場出清的過程仍然在持續(xù)?！泵髅鬟M一步說道。
周茂華也認為，針對頭部或優(yōu)質房企，通過實施增信擔保、銀行授信等措施，有效緩解其短期面臨的資金壓力，但覆蓋面相對有限。
整體來看，房企對未來融資環(huán)境保持樂觀態(tài)度。龍湖集團執(zhí)行董事兼首席財務官趙軼近日在2022年業(yè)績會上表示，目前國內外債券等直接融資市場還在恢復之中，利率仍偏高，龍湖集團保持適度觀望，相信會盡快恢復到合理水平。據(jù)趙軼介紹，2023年，龍湖集團的整體債務會保持平穩(wěn)，總數(shù)不變但在結構上會進一步優(yōu)化，將加大國內的銀行融資，加大經營性開發(fā)貸，適度減少境外融資，繼續(xù)保持行業(yè)較優(yōu)的短債比和現(xiàn)金覆蓋倍數(shù)等。
信心與基本面重構仍需時間
融資端持續(xù)“輸血”、需求端溫和恢復、銷售回款改善……從供需兩端來看，近期的一系列數(shù)據(jù)均反映出地產行業(yè)改善信號正在顯現(xiàn)。不過，需要注意的是，房地產市場信心的修復和行業(yè)基本面的重構不是短期內能夠完成的。
國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人、國民經濟綜合統(tǒng)計司司長付凌暉日前在4月份國民經濟運行情況新聞發(fā)布會上表示，盡管房地產市場需求出現(xiàn)恢復跡象，但房地產投資和開發(fā)建設仍在下降，房地產市場整體處于調整期，穩(wěn)定房地產市場，保障和改善民生，仍需要繼續(xù)努力。
就融資端而言，周茂華表示，房企融資環(huán)境改善，既離不開在特殊時期出臺的有針對性政策，穩(wěn)定市場對房企發(fā)展的信心，市場也需要看到樓市需求回暖，房企銷售和經營持續(xù)改善。更重要的是，房企在可持續(xù)經營模式上有實實在在的創(chuàng)新或轉型。
有研究人士表示，目前，雖然房地產行業(yè)銷售回款資金來源同比轉正，但房企對資金使用較為謹慎，今年前4個月，全國房地產開發(fā)投資同比下降6.2%，表明房企新開工意愿整體處于觀望狀態(tài)。隨著供給端融資支持政策效果不斷顯現(xiàn)，預計房企資金壓力將進一步緩解，不過，供給側政策更多解決的是托底問題，“自我造血”能力與銷售市場回溫才是行業(yè)企穩(wěn)向上的關鍵因素。
隨著融資環(huán)境好轉，部分大型房企已重啟投資拿地。4月25日，碧桂園以28億元成功競得杭州濱江區(qū)地塊。碧桂園集團總裁莫斌此前在2022年業(yè)績發(fā)布會上表示，今年碧桂園已重啟投資拿地，接下來將更多聚焦一二線核心城市及三四線城市核心區(qū)域，逐步提升一二線城市投資額和土地儲備占比，計劃在未來3至5年內將公司一二線城市貨值比例提升到50%左右。
華潤置地執(zhí)行董事、首席戰(zhàn)略官謝驥在公司2022年業(yè)績會上也表示，2023年，華潤置地會繼續(xù)堅持穩(wěn)健為先，動態(tài)跟蹤政策及市場變化，靈活科學地動態(tài)調整投資策略，合理把握投資節(jié)奏。
據(jù)保利發(fā)展發(fā)布的2023年4月份銷售情況簡報顯示，2023年1至4月份，保利發(fā)展累計實現(xiàn)簽約面積887.7萬平方米，同比增長14.98%；實現(xiàn)簽約金額1558.25億元，同比增長28.55%；公司新增加房地產項目5個。
（文章來源：金融時報）
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